二手房过户前后——要么买家已经付了款但房还没到手，要么卖家已经将房过户但钱还没到手，最容易出现交易风险。为了保证买卖双方交易资金安全，强烈建议办理资金监管，把交易资金放入监管账户。这篇，我们先从购房者的角度，来讲讲关于资金监管需要了解、谈清的内容。

　　简单来说，就是二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由交易双方约定在银行将房屋交易资金存入资金监管账户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金。如果交易过程中出现无法继续交易的情况，监管银行则将资金退还买方，房子依旧是卖方的，双方都可避免损失。

　　目前，宁波的购房者如果通过中介买二手房，中介一般都会提醒办理交易资金监管，买卖双方可协商决定是否办理；如果和卖方自行成交，亦可自行协商。但房屋买卖涉及资金巨大，买方应主动提出，保险起见，都建议办理。

　　办理资金监管后，交易资金应要纳入资金监管，其他相关资金则根据买卖双方的约定选择性纳入。

　　应纳入的资金：房款，包括首付款、一次性付款的房款、分期付款的房款。

　　选择性纳入的资金：定金、交易税费、中介服务费、保证金。

　　目前，二手房交易的流程是：合同网签备案——买卖双方在银行办理存量房交易资金监管——买方向银行申请按揭贷款（预）审批——买卖双方去办过户、交税——银行放款——交房。

　　也就是说，一般在合同网签备案后，房屋过户前，买卖双方就可以去办理资金监管手续，买家需要按揭贷款的，也在过户前向银行进行申请。但是否选择资金监管方式，购房者应当在支付定金前就跟卖家约定好，并在签订购房合同时注明选择资金监管，否则，在交易过程中才提出要资金监管，万一谈不拢，买家就会面临较大的资金风险，进退两难。

　　住建部门已明确规定，办理二手房交易资金监管是免费的，银行不能就此收费，中介也不能借此收取代办服务费等。因此，购房者在交易过程中碰到任何一方以此为由头索要费用，都要提高警惕。

　　对于“先付款还是先过户”的问题，购房者最担心的应该是大额资金被卖家挪为他用的风险，因此对于有这类苗头的卖家，购房者尤其应该坚持办理资金监管。

　　比如，卖家要卖的房子还有贷款未结清，提出让购房者先垫付资金用于提前还贷，购房者要注意，如果垫付了资金，资金就不在监管范围内，后续是否能顺利完成交易手续都会有较大风险，最坏的情况是买家首付的钱拿不回，房子也过户不到自己名下。因此，首先，不建议购房者接受卖家此类要求；其次，购房者可以和卖家协商进行带押过户，目前二手房带押过户一般都要求办理资金监管；最后，如果卖家或购房者不接受带押过户或者不满足带押过户的条件，在卖家已经透露提前还贷资金短缺的情况下，购房者更应坚持和卖家在购房合同中约定办理交易资金监管，避免个人资金风险。