一、综合评估自己的贷款资质、可贷年限和可贷额度等

购房者对自己贷款资质、可贷年限和可贷额度等的评估，应主要结合以下三方面来看：

1. 自身信用记录和收入情况：购房者信用记录的好坏、收入的高低都可能直接影响银行是否放贷、放多少，对此吃不准的购房者可以提前咨询银行专业意见。尤其是信用记录有缺陷的购房者，应结合银行意见，尽可能提前做好补救措施。

2. 房屋建成年限和市场价值：二手房申请贷款，房屋的建成年限和市场价值也会影响银行对是否放贷及贷款年限、贷款额度考量。对于计划贷款买二手房的购房者，首先不建议购买房龄过大、市场价值过低的房屋；其次如果已经看中此类房屋，建议提前找银行评估房屋的贷款条件。此外，各家银行的房贷审批条件不尽相同，且可能根据业务和市场变化随时作出调整，因此，购房者还是要根据具体房屋、具体银行、具体时间，来具体咨询。

3. 政府和银行贷款政策：购房者在选定银行申请贷款前，一定要亲自多多了解当前政府和不同银行的贷款政策，比如商贷和公积金贷款的最低首付比例、贷款利率是多少，家庭住房套数如何认定，贷款次数有无限制，公积金贷款的最高贷款额度又能达到多少，等等。具体到不同银行，服务种类、贷款条件、贷款额度、贷款期限、放款周期甚至贷款利率都可能有所不同，购房者不妨“货比三家”后再选出最适合自己的。

二、客观衡量自己或家庭的还款能力

在考虑贷款买房时，购房者除了评估贷不贷得下来，还应当通过银行专业人员，尽量准确地计算出不同还款方式、不同贷款利率、不同首付比例下的月供分别是多少，比较衡量还不还得起，量力而行。特别提醒购房者注意两点：

1. 还款方式的选择：房屋贷款的还款方式，一般有等额本息和等额本金两种。相比较，后者整体上利息更省，但需要购房者在前期承担更大的还款压力；前者则更适合收入稳定的购房者。因此，购房者务必根据自己或家庭的具体收入情况来决定还款方式，而不是盲目追求低息。

2. 首付和贷款比例的分配：贷款多，自然月供就高，当月供超过购房者家庭收入的一定比例，就可能影响家庭日常生活的维持，降低家庭的抗风险能力。因此，购房者在考虑首付比例时，不应该只看首付比例的低限要求是多少，或者能轻松拿出的首付比例是多少，也要结合日后月供的承受能力来定。

三、尽早准备真实有效的贷款材料

二手房贷款申请所需的材料，一般既有需要购房者提供的，也有需要卖家提供的。购房者要特别注意两点：

1. 务必确保提供的贷款材料真实有效：购房者确定贷款意向银行后，应尽早询问、尽早准备贷款所需材料，务必确保提供的材料符合银行要求且绝对真实，否则不仅可能影响贷款审批、耽误放款时效，严重的甚至可能承担法律责任。

2. 务必和卖家明确双方配合贷款的义务责任：购房者应在支付定金前、签订购房合同前，就按贷款意向银行要求，和卖家明确需要其配合贷款的具体事项，并在购房合同中将义务责任列示清楚，且约定违约罚则，以防后续出现卖家拖延或拒绝提供贷款材料等情况，影响贷款进度。

四、明确约定贷款失败的已付款处理方式

购房者如计划申请贷款，即使银行人员或中介人员提前评估后提示贷款难度不大，也务必在支付定金前和卖家磋商清楚并在购房合同中注明，如果贷款失败，是否默认转为一次性付清房款？如是，又要在多少时间内付清；如否，是否由卖家退还全部定金和首付款，或其他，以此来避免资金损失。