更多保障房成为“好房子”。冯瑄摄

　　“没想到闲置的商品房能改成我们住得起的‘好房子’，将来通勤近、租金也合适。我们在宁波终于有了安稳的落脚点。”

　　9月4日上午，新近在奉化区金沁苑项目周边企业入职的青年工程师李伟，目睹正在建设的保障性租赁住房后，难掩期待。

　　据介绍，当前房地产行业处深度调整期，宁波部分区域存在商品房库存闲置现象；

　　与此同时，随着城市发展，新市民、青年人等群体的住房保障需求持续攀升，“住有宜居”成为民生关切的重要课题。

　　如何在消化存量商品房与补充保障房源之间找到平衡点，如何破解传统保障房建设“融资难、可持续性弱”的问题，成为地方政府亟待破局的关键。

（一）

专项债+存量收购

　　面对考题，奉化区率先发力，紧扣“房住不炒”定位与民生保障要求，打出“专项债”+“存量收购”组合拳——

　　将目光投向存量资产盘活，指导区属国企宁波市奉化区锦鸿建设开发有限公司，收购了宁波市兴奉开投建设有限公司名下金沁苑项目的88套住宅及配套车位，总建筑面积达9040平方米，总投入资金1.213亿元。

　　“这些房源此前处于闲置状态，通过收购改建，能快速将‘沉睡资产’转化为‘民生资产’，既为库存商品房找到新出路，也为保障房房源注入‘新鲜血液’。”奉化区住建局相关负责人表示，项目建成后，将优先面向新市民、青年人等群体出租，切实缓解其住房压力。

　　事实上，这两年，面对保障房融资难题，各地因地制宜，创新体制机制，推出不同解法。

　　此前，宁海县“先试先行”开展存量商品房收购工作，由宁海县城投公司收购陆潮云境府563套存量未销售的住宅，经适度装修后作保障性租赁住房使用；

　　鄞州区正在利用相关融资政策，积极推动收购“沐春里”481套存量商品房用作保障性租赁住房。

　　“这些举措有效促进了我市房地产市场的平稳健康发展。”市住建局有关负责人说。

（二）

“小步快跑”+“收益自平衡”

　　此次金沁苑项目落地的核心突破，在于地方政府专项债券的创新运用。

　　记者了解到，按照《宁波市地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房项目“自审自发”试点工作指引(试行)》，奉化采用“小步快跑”策略：首期优先推进2幢住宅改造，既契合政策试点节奏，也为后续项目积累经验。

　　今年8月底，该项目成功获批1亿元地方政府专项债券，构建起不同于传统保障房的融资闭环。

　　2025-2026年项目建设期利息由资本金覆盖。2027年起，将通过保障性租赁住房租金、停车位收入，以及住房到期出售等收益，实现“前期政府统筹+后期自身造血”的偿债逻辑。

　　“这一模式彻底摆脱了保障房‘单纯依赖财政输血’的困境。”奉化区锦鸿建设开发有限公司项目负责人算了一笔账，运营后项目收益不仅能覆盖年度利息，结余资金还能为到期还本“蓄力”，让保障房项目真正具备“自我可持续”的生命力。

更多“沉睡资产”被激活。冯瑄摄

（三）

更多“探路”值得看见

　　如今，金沁苑保障性租赁住房项目已正式落地，不仅为奉化区带来实实在在的民生与发展红利——

　　88套保障房预计可解决近300名新市民与青年人的住房问题。

　　从“沉睡”的商品房到“暖心”的保障房，奉化区以1.213亿元投入、1亿元专项债支持、88套保障房落地的成果，让民生保障与城市发展同频共振。

　　“在破解保障房融资难上，奉化的做法值得推广。”市住建局相关负责人说。

　　这个“做法”总结而言，就是存量盘活。让闲置商品房“变闲为宝”，同步实现“去库存”与“补房源”双重目标；

　　金融创新。推动专项债与保障房需求精准适配，打造“政策+市场”双驱动的融资新模式；

　　民生长效。以收益自平衡机制避免“建得起、养不起”，为保障房持续运营提供保障。

　　统计数据显示，“十四五”期间，我市积极推动住房保障领域的各项资金要素保障，保障性安居工程中央补助资金获取总额为全国计划单列市第一，各地积极发行保障性租赁住房专项债超过45亿元，这些举措有力助推了我市保障性住房的建设筹集。

　　截至目前，我市累计筹建保障性租赁住房20.55万套(间)，投用超过13万套，惠及新市民、青年人26.8万人。